A todos os que estiveram atentos aos nossos artigos sobre crédito habitação felicito-vos, pois se implementaram as nossas dicas e recomendações não estão agora preocupados com os potenciais aumentos da taxa de juro e muito provavelmente irão ganhar dinheiro.
Está ainda bem presente a nossa série de artigos sobre amortizar antecipadamente o crédito habitação, através dos artigos, Como Pagar o Crédito Habitação mais Cedo – Parte I, Como Pagar o Crédito Habitação mais Cedo – Parte II e Como Pagar o Crédito Habitação mais Cedo – Parte III. Esta série não foi ao acaso e reúne a única condição para enfrentar a escalada dos juros de forma sólida e rentável, ou seja, a amortização antecipada do crédito.
É verdade, não existe melhor estratégia para antecipar eventuais aumentos dos juros senão amortizar antecipadamente, preferencialmente, de 10 a 20% do capital em dívida do crédito.
Estratégia 1 – Amortização Antecipada
Exemplificando, tenha em consideração que possui um crédito habitação de 150.000 euros por 45 anos a uma taxa de juro (euribor + spread) de 2,25%. A prestação atual do crédito será de aproximadamente 445 euros. Se efetuar uma amortização de 20% do capital, ou seja, 30.000 euros irá possuir uma redução de 60 euros na prestação se todos os outros elementos se manterem.
Uma alteração de 2% no principal indexante levaria a taxa de juro para 4,25% sendo que a prestação seria de aproximadamente 625 euros caso não tivesse realizado a amortização antecipada e de 540 euros se tivesse realizado a mesma. A vantagem é que o aumento terá menor impacto no orçamento familiar.
Estratégia 2 – Taxa Fixa
Vejamos que em 2010 um cliente com crédito habitação na condições anteriormente mencionadas decidiu optar pela taxa fixa negociando com o banco essa possibilidade durante um prazo de 5 anos.
Não é que defenda a taxa fixa no crédito habitação porque considero que acompanhar o mercado no longo prazo trará maior poupança do que fixar a taxa de juro. No entanto, reconheço que um crédito habitação com taxa fixa reúne maior segurança para o cliente.
Sobre este tema aconselho a leitura dos artigos sobre taxa fixa ou variável que apesarem de estarem desatualizados possuem informação pertinente que o ajudará na tomada de decisão.
- Taxa Fixa ou Variável no Crédito Habitação? – Parte I
- Taxa Fixa ou Variável no Crédito Habitação? -Parte II
- Taxa Fixa ou Variável no Crédito Habitação – Parte III
Todavia, consideremos que contratou em Janeiro de 2010 um crédito habitação com taxa fixa a 5 anos. À data a taxa swap para o mesmo prazo era de 2,61% à qual seria acrescido spread de 1,25% conforme nosso exemplo. Se tivesse optado pela taxa fixa em apenas um ano teria suportado mais 2.000 euros de juros em relação à opção de taxa variável.
Agora considere o seguinte exemplo para aumentos consecutivos da euribor no decorrer dos próximos anos até 2014.
Como pode verificar todos os clientes que optaram por fixar a taxa de juro em Janeiro de 2010 estarão a suportar mais de 7.000 euros de juros em relação à opção de taxa variável mesmo considerando um cenário pessimista.
Devido a esta possibilidade de perder dinheiro com a opção taxa fixa é que defendo a taxa variável com estratégias associadas para momentos de aperto financeiro, como por exemplo, uma solicitação de redução de spread, amortização parcial antecipada ou carência de capital.
Estratégia 3 – Redução do Spread
Definitivamente não acredito que esta estratégia funcione tendo em conta a instabilidade económica existente e a rigidez dos bancos em concederem financiamentos.
Os bancos atualmente cobram um prémio superior para novos contratos e não estão dispostos a baixar spreads abaixo desse prémio, pelo que, não é época de reduções de spreads.
Todavia, esse tempo virá e ai poderá optar por solicitar um redução de spread no seu crédito habitação. Uma pequena redução do spread do nosso exemplo, de 1,25% para 0,75% a partir do 3 ano de vigência significa uma poupança de 19.000 euros.
Estratégia 4 – Carência de Capital
É uma possibilidade, mas extremamente dispendiosa para o cliente. Solicitar carência de capital não resolve o problema, simplesmente adia o esforço da divida para o futuro.
Veja o seguinte exemplo:
