Com as elevadas taxas Euribor que ainda assistimos, quem tem um crédito à habitação vive dias difíceis! Muitas famílias portuguesas questionam-se: como vou conseguir pagar a prestação? Como se não bastasse, todos os restantes bens e serviços têm sofrido aumentos (inflação generalizada) e a sua carteira não estica!
Torna-se fundamental encontrar soluções e, no que à prestação da casa diz respeito, existem várias formas de reduzir este encargo. Neste artigo damos algumas dicas para reduzir os custos com o seu crédito à habitação.
O segredo está no planeamento e estratégia: domine as taxas, o spread, os juros e torne-se “dono do seu crédito”. Assim, antes de escolher o banco, simule vários cenários, compare propostas e veja como pode poupar.
Como pode reduzir os encargos com o seu crédito habitação?
Uma das primeiras coisas a fazer é entrar em contacto com o banco com o qual tem acordo para perceber se existe a possibilidade de rever as atuais condições do crédito. Mas antes, informe-se do que existe no mercado para poder comparar e fazer a sua melhor escolha.
No final, pode poupar centenas de euros! Em seguida indicamos algumas dicas adicionais para diminuir os custos do crédito habitação e assim aliviar o seu orçamento familiar.
Tenha em conta alguns encargos
Ao pedir um crédito habitação tenha em conta um conjunto de encargos iniciais que variam consoante o banco e que encarecem a compra da sua casa.
Falamos por exemplo nas comissões de análise, de estudo e abertura de processo. Muitas vezes, estas comissões incluem as despesas de avaliação. Note que, o banco exige sempre um relatório com a avaliação do imóvel, realizado por um técnico.
Alguns bancos oferecem ainda a possibilidade de acompanhamento do processo, incluindo parte ou a totalidade dos procedimentos burocráticos com as seguintes entidades:
- conservatória do registo predial;
- serviço de finanças;
- câmara municipal (quando se justifiquem);
- e cartório notarial.
Como não podia faltar, terá de pagar alguns impostos. No momento da compra de casa, conte com:
- o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT);
- e ainda o imposto de selo (sobre a compra e sobre o financiamento).
Por fim, anualmente, terá de pagar o imposto municipal sobre os imóveis (IMI).
O valor a pagar destes impostos vai depender:
- do valor do imóvel que pretende comprar;
- e do montante do empréstimo que pretende contrair.
Em outras palavras, quanto menor forem estes montantes, menos impostos pagará.
1. Faça simulações
O primeiro passo é pedir simulações em vários bancos. Simule também diversos montantes para vários prazos. Todos os bancos estão obrigados a emitir em cada simulação uma ficha de informação normalizada europeia (FINE) – este documento resume todos os custos do seu crédito (comissões, prestações e eventuais produtos contratados).
Utilize ainda a taxa anual de encargos efetiva global (TAEG) como principal indicador comparativo. No caso de um crédito de taxa variável, faça uma simulação tendo em conta o valor mais alto do indexante nos últimos 20 anos. Ou seja, considere o pior cenário e verifique se o conseguiria suportar com o seu orçamento atual.
Para tomar a decisão certa, deve sempre calcular a sua taxa de esforço. Para calcular a mesma deve utilizar a seguinte fórmula:
- (Encargos mensais com créditos/Rendimento líquido mensal) x 100
Ou seja, a taxa de esforço é o indicador que traduz o peso dos empréstimos nos rendimentos do agregado familiar. Certifique-se de que o valor da prestação não o vai prejudicar.
Caso Prático
Imagine que aufere um rendimento mensal líquido de 2000€. A sua prestação da casa é 650€. Significa isto que, a sua taxa de esforço é de 32,5%.
Agora imagine que a prestação do seu crédito habitação subiu para 800€ (mantendo o seu rendimento). Neste caso, a taxa de esforço passaria para 40%.
Assim, se a taxa de esforço for demasiado elevada para o seu orçamento familiar, não hesite e faça uma nova simulação para um prazo mais alargado. Lembre-se que: “quanto mais longo for o prazo, mais caro fica o empréstimo (pagará mais juros), mas baixa a prestação”.
Para que nada falhe, recorra ao Simulador Crédito Habitação da Reorganiza. Faças bem as contas e veja o que lhe compensa!
2. Negoceie com o Banco o Spread
O Spread é nada mais nada menos que a margem de lucro do banco. Claro está, quanto maior for esta margem maior será o custo para si. Por isso, negoceie!
O spread pode variar tendo em conta:
- o montante do empréstimo;
- a percentagem de financiamento;
- a duração do crédito habitação (prazo).
Mas não só! Há todo um conjunto de fatores que dependem do seu poder de persuasão e que podem ajudar a convencer o banco a reduzir-lhe o spread. Por exemplo:
- o seu património financeiro;
- a domiciliação do ordenado no banco em causa;
- a contratação de outros produtos financeiros;
- entre outros.
Em média, os spreads variam entre os 1% e os 2 por cento. Alguns até oferecem um pouco menos, sobretudo quando o valor do empréstimo é consideravelmente inferior ao valor do imóvel. Quando o valor de financiamento é mais elevado, já é possível contratar crédito habitação com spread inferior a 1%. Segundo alguns especialistas, não é recomendado contratos que ofereçam taxas iguais ou superiores a 3%.
Crédito habitação: taxa fixa, variável ou mista?
A maioria das pessoas que contrataram um crédito habitação nos últimos anos, optaram por ter o contrato indexado à taxa Euribor. Depois de muitos anos em valores negativos, as taxas Euribor dispararam, o que levou a aumentos significativos das prestações.
Assim, muitas pessoas estão a considerar uma eventual mudança para uma taxa fixa – esta garante que, ao longo do contrato o cliente não sente oscilações nos seus encargos. Ou seja, aqui paga mais mas sabe quanto vai pagar todos os meses.
Existe ainda uma solução intermédia para quem procura alguma estabilidade – a chamada taxa mista, que fixa durante os primeiros anos a taxa e depois passa para uma taxa variável. Esta solução dá estabilidade aos clientes durante o período em que vigora a taxa fixa, podendo depois voltar a olhar para o mercado e analisar quais as melhores soluções para o período em causa.
Em suma, saber escolher a taxa que melhor se adequa às suas necessidades, pode significar uma poupança de dezenas de euros.
3. TAN ou TAEG: qual a melhor taxa para avaliar o seu crédito habitação?
Não basta fazer uma simulação do valor da prestação que terá de pagar. Deve comparar as taxas efetivas – TAEG. Esta taxa anual de encargos efetiva global reflete todos os encargos do empréstimo, incluindo os prémios dos seguros exigidos pelo banco.
Em suma, é a taxa mais fiável para poder comparar as várias propostas de crédito: a que apresentar a TAEG mais baixa será a que corresponde ao empréstimo mais barato.
4. Dar uma boa quantia de entrada para a casa
Quanto maior for a chamada “entrada” que dá para a sua casa ao banco, menor será o empréstimo que terá de contrair e, consequentemente, mais baixa será a sua prestação mensal.
Tendo em conta que os bancos não financiam a totalidade do valor da casa, segundo a maior parte dos especialistas, é aconselhável que tenha 1/5 do valor do imóvel para dar como entrada antes de pedir o empréstimo.
No fundo, quanto menos dinheiro pedir, menos custos terá (pagará menos juros, menos impostos, entre outros encargos).
5. Contratação de outros produtos bancários
Os bancos reduzem a taxa de juro quando o cliente subscreve ou já tem outros produtos. Falamos por exemplo em:
- cartão de crédito;
- seguros;
- ou serviços (domiciliação do ordenado, por exemplo).
Estes produtos ou serviços só interessam se a redução nos juros for superior ao custo de adesão, quando aplicável. Antes de contratar um novo produto ou serviço verifique se os ganhos compensam os custos (caso do cartão de crédito, por exemplo) – ou seja, a redução dos juros deve superar o custo anual do cartão.
Compare igualmente as taxas anuais efetivas globais (TAEG), em vez das taxas nominais. Note que estas já incluem:
- o spread;
- a indexação à Euribor;
- custos processuais;
- e os custos inerentes à subscrição de outros produtos da instituição.
Conforme já referido, quanto mais baixa a TAEG, mais barato o empréstimo.
6. Consolidar créditos
Se tem vários créditos, sabia que pode juntá-los num só e pagar uma prestação com juros mais baixos? Mas como? Os encargos diminuem através da diminuição da taxa de juro que, regra geral, é mais baixa quando comparada com a média das taxas de juro de todos os créditos que tem. Significa isto que, se os juros baixam, consegue poupar centenas ou até milhares de euros, consoante o número de créditos que tem, o valor em dívida e os juros associados.
Outra opção passa por aumentar o prazo de pagamento. Note que, o Banco de Portugal definiu que o prazo máximo para o crédito ao consumo é de 7 anos, mas em situações excecionais pode conseguir que o seu crédito consolidado fique com o prazo máximo de 10 anos. Se conseguir alargar o prazo, vai pagar um valor mais elevado de juros, mas o montante que paga mensalmente baixa ainda mais.
No entanto, para o crédito consolidado ser aprovado tem de cumprir determinadas condições:
- não pode ter nenhuma prestação em atraso(não estar numa situação de incumprimento);
- ter uma situação profissional estável;
- e ainda, possuir no mínimo dois créditos, além do crédito habitação.
Em suma, se reunir estas condições, pode poupar até 60% nas suas mensalidades.
7. Amortizar créditos
Se tem uma folga financeira, pondere amortizar créditos. Enquanto cliente, tem o direito a reembolsar antecipadamente os seus contratos de crédito, seja de forma parcial ou total. Para isso, apenas tem de notificar a sua instituição financeira com um aviso prévio de 30 dias.
Mas tome nota:
“Deve começar por amortizar os créditos cuja taxa de juro seja mais elevada, como o caso dos cartões de crédito ou dos créditos ao consumo, e só depois amortizar um crédito com uma taxa menor, como um crédito habitação ou hipotecário”.
Conforme já referido, se decidir amortizar um crédito, tem duas opções:
- na totalidade (saldando todo o valor em dívida);
- ou parcialmente (diminuindo a sua prestação mensal ou o prazo do seu contrato de crédito) – neste caso, apesar de não liquidar a totalidade da sua dívida, reduz sempre o capital em dívida e o valor total dos juros a pagar.
Além disso, quando decide amortizar o capital em dívida, deve avaliar qual a melhor opção:
- manter o número de prestações mensais, reduzindo o valor a pagar em cada mês;
- ou continuar a pagar o mesmo valor todos os meses, reduzindo o número de prestações por liquidar.
Em qualquer uma das opções, está a poupar dinheiro (a diferença está no pagar mais tarde ou mais cedo o seu crédito).
Não esqueça que, ao amortizar um crédito, pode ter de pagar uma penalização pelo reembolso antecipado que varia consoante o tipo de crédito. No caso que aqui interessa – crédito habitação, a comissão a pagar não pode ser superior:
- A 0,5% do capital que é reembolsado, isto em contratos de crédito habitação com uma taxa de juro variável.
- A 2% do capital que é reembolsado no caso dos contratos de crédito habitação com uma taxa de juro fixa.
Ainda assim, é daqueles que não tem tempo nem paciência para pensar em como pode reduzir o seu crédito habitação? Um consultor da Reorganiza pode fazer este trabalho por si e ajudá-lo a poupar. Os nossos profissionais têm experiência em negociar condições de crédito vantajosas e larga experiência em encontrar a melhor solução para si e prestar o aconselhamento necessário. A sua carteira agradece!