O conceito de Mais-Valias ou ganho de capital corresponde à diferença positiva entre o preço de alienação de um bem ou produto e o preço da sua aquisição.
Se a diferença entre a operação inicial e a operação final for negativa, estamos perante uma perda de capital (menos-valias).
Como calcular mais-valias
Deparamo-nos com este conceito normalmente na venda de imóveis. A Mais-Valia é a diferença entre o preço de compra que teve que cobrir para ter a propriedade do bem, e o preço com que conseguiu vender o mesmo.
A título de exemplo, vamos assumir que adquire um imóvel por 100 mil euros, e vende por 150 mil euros. Teve uma mais-valia de 50 mil euros. Visto de forma superficial, este valor corresponde ao valor que ganhou com a venda do bem. Aparentemente, um bom negócio.
Contabilizar impostos e documentação
Para perceber qual o seu lucro neste negócio, não pode esquecer de contabilizar as despesas associadas à operação. Enumeramos algumas dessas despesas:
- Escritura – aquando da aquisição do imóvel e passagem para seu nome. Vulgarmente este custo ronda os €650,00 (valor médio).
- IMT – ou Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis. Vai incidir sobre o valor constante do Contrato ou sobre o valor patrimonial tributário (VPT) dos imóveis, consoante o que for maior. A percentagem de tributação é variável entre 2% e 6%, e até ao valor de €92.407,00 não é calculado.
- Imposto Selo – imposto do estado sobre variadas operações isentas de IVA. O imposto é de 0,8% e vai incidir sobre o valor constante do Contrato ou sobre o valor patrimonial tributário (VPT) dos imóveis, consoante o que for maior.
- Se recorrer a financiamento para a aquisição da habitação, irá pagar duas vezes este imposto, sobre o valor contabilizado acima e sobre o crédito financiado.
- Custo de solicitadoria – alguns bancos cobram custas processuais. O valor médio ronda os 300€.
- Tributação sobre as Mais-Valias – se não investir o lucro conseguido com a operação, metade deste será englobado no seu IRS e tributado de acordo com o seu escalão caso opte pelo englobamento das categorias. Trata-se da tributação sobre venda de imóveis.
Com o exemplo analisado anteriormente, se obteve um lucro de €50.000,00, metade da mais-valia vai ser tributada em IRS. Ou seja, vai ter um incremento de rendimentos de €25.000,00 no ano fiscal da operação ao qual será aplicada a sua taxa de imposto (que pode variar caso opte por englobar ou não os seus rendimentos).
Este cálculo não é tão linear. A este montante pode conseguir deduzir melhorias do imóvel e alguns dos impostos descritos acima, se ocorridos nos últimos 5 anos.
E se o Imóvel tiver um Crédito Habitação?
Se o seu imóvel tem um crédito habitação saiba que os juros não são um custo fiscalmente aceite. Assim, ao vender o seu imóvel irá ter de liquidar antecipadamente o crédito habitação, o que implicará um encargo de 0.5% (se tiver taxa variável) ou 2% (se a taxa for fixa).
Duas Dicas Para Quem Tem Crédito Habitação
Se tem um crédito habitação saiba que pode poupar muito dinheiro transferindo o crédito para outra instituição. Também é possível poupar muito dinheiro se transferir o seguro de vida para outra companhia de seguros (e muitas vezes não tem qualquer agravamento no spread).