A pergunta de um milhão de dólares. Será que os preços das casas vão cair? Será que devemos esperar uma melhor altura para comprar casa? É impossível prever o futuro mas podemos pensar em alguns argumentos para perceber o que aconteceu e o que pode vir a acontecer. É o que vamos fazer já de seguida.
O que caracterizou 2020?
O ano 2020 foi um ano atípico em muitas coisas. Em termos económicos, assistimos a um impacto muito forte nas economias mundiais, sendo que Portugal acabou por ser ainda mais prejudicado. Tivemos uma contração do PIB e não tivemos um aumento expressivo do desemprego porque tivemos medidas artificiais de estímulo como o lay-off. Por outro lado, tivemos as moratórias de crédito, fundamentais para algumas famílias mas especialmente importantes para as empresas. Neste contexto adverso, convém deter-nos em alguns tópicos que consideramos relevantes:
Taxas de Juro
Desde há vários anos para cá, as taxas de juro de mercado têm vindo a cair de forma consistente, o que acaba por ter dois impactos importantes:
- Beneficia quem tem créditos, tendo as prestações com crédito caído para níveis muito baixos, ao ponto de estarmos muitas vezes a amortizar apenas capital (ou mesmo receber juros do banco);
- Prejudica quem tem poupanças, porque deixa de ter alternativas para aplicar o seu dinheiro nos produtos tradicionais como sendo os depósitos a prazo ou os PPR.
O efeito da falta de alternativa de poupança e do crédito barato tem sido um incentivo claro ao investimento imobiliário. Muitas pessoas estão a desviar o dinheiro dos seus depósitos e outros investimentos para a compra de casas para arrendamento, alavancando os seus retornos com recurso à banca. Por exemplo, tendo €10.000 disponíveis poderá comprar um imóvel (com recurso a crédito habitação) para colocar no mercado de arrendamento e facilmente ter um retorno perto de 6%-7% ao ano (ou mais!).
Resultado: Os preços dos imóveis continuam a aumentar em várias zonas, o que provoca problemas ao nível do arrendamento a muitas famílias. Pode parecer um contrassenso mas as rendas nestas zonas não baixam!
Incerteza económica
Uma segunda ideia que deveremos ter sempre em mente é que a incerteza económica e as restrições à circulação, aliadas à redução de custos de teletrabalho (como alimentação e transporte) fizeram com que a taxa de poupança das famílias tenha crescido para níveis que não víamos há muito. Esta poupança servirá agora de importante almofada em caso de necessidade e queremos acreditar que as famílias que mais sentirão o impacto económico (por exemplo, trabalhadores do setor do turismo) terão a prudência necessária.
Moratórias de Crédito
O argumento do fim das moratórias e do seu impacto no mercado imobiliário é uma grande incógnita. De notar que as moratórias em créditos caros e de curto prazo já acabaram e não sentimos assim um grande impacto. É certo que isso pode ter sido devido ao facto destas famílias manterem a moratória no crédito habitação. Mas será que deveremos esperar uma pressão assim tão grande:
- Não esquecer que a habitação é a nossa prioridade número um, pelo que tenderemos a deixar de pagar outros créditos ou outras despesas e só em última análise deixar de pagar a casa;
- Muitas famílias pediram moratória sem necessidade, aproveitando a oportunidade de juros baixos para acumular poupanças que servirão de almofada financeira;
- Muitos investidores estão a aguardar para entrar no mercado, o que aliado ao facto de existirem poucas casas no mercado, tenderão a manter a relação oferta/procura estreita;
- Existem medidas de renegociação de crédito para evitar o incumprimento, como sendo os períodos de carência. A banca estará muito disponível para tal, atrasando incumprimentos;
- O incumprimento, a disparar, tenderá a demorar a implicar na disponibilização da casa no mercado. Sim, os proprietários poderão procurar vender de forma proativa, mas como não terão alternativas de arrendamento, acabarão por atrasar a venda. Apesar disso, o processo de execução e despejo demora bastante tempo.
E os estímulos económicos?
Algo menos negativo desta crise que atravessamos é o facto de não estarmos sozinhos. Ou seja, os nossos parceiros europeus e outros blocos económicos irão implementar estímulos económicos que terão impactos na produção e desemprego. Mesmo sendo atrasados, terão um impacto psicológico de maior otimismo. Em qualquer dos casos, poderemos esperar uma recuperação económica e momentos de crescimento económico forte não costumam vir associados a problemas de incumprimento no crédito habitação.
O que concluir?
Concluímos com algo que já referimos. Adivinhar o futuro é uma tarefa impossível. Existem motivos de incerteza, sendo o impacto do fim das moratórias e a efetividade dos estímulos económicos algo de grande relevo. No entanto, existem também fatores de suporte ao preço dos imóveis que não deveremos ignorar. É possível existirem reduções de preços em algumas zonas e tipologias? Com grande probabilidade sim. Mas serão essas reduções assim tão expressivas para justificar atrasar os seus investimentos? Por exemplo, se investir para arrendamento com uma taxa de retorno anual de 7%, ao fim do ano já conquistou aqui uma almofada importante para uma eventual redução do preço do seu imóvel.