O processo de compra de um imóvel com crédito habitação não é complicado, mas envolve o conhecimento de algumas variáveis e conceitos importantes. Neste artigo vamos falar-lhe sobre a determinação do valor do imóvel e perceber o valor máximo que o banco nos concede em crédito habitação.

Conceito de valor

Num processo de crédito habitação é feita uma hipoteca sobre um imóvel. Na prática, o imóvel serve como garantia para o cumprimento do contrato. Em última análise, se o cliente não pagar o banco fica-lhe com o imóvel que depois é vendido para fazer face à dívida. Para determinar o valor desta garantia, é feita uma avaliação do imóvel e determinado um valor.

Valor da Avaliação de um Imóvel

O Imóvel é avaliado por um perito avaliador que usa diversos métodos de avaliação, como sendo a comparação do valor de mercado (usa métricas de imóveis comparáveis transacionados e/ou listados naquela zona e para aquelas características em termos de tipologia, estado de conservação e qualidade da construção) e o cálculo com base no retorno de um investimento imobiliário.

De notar que o valor da avaliação pode ser diferente do valor de compra (acordado entre a parte compradora e a parte vendedora) e o valor do financiamento (que depende de vários fatores, como veremos de seguida).

Rácio Empréstimo / Garantia ou Loan-To-Value (LTV)

Talvez já tenha ouvido falar do conceito de LTV que não é mais do que o rácio entre o montante de financiamento e o valor da garantia que é dada (na prática, o valor do imóvel). É no cálculo do valor da garantia que podem surgir dúvidas, pois o critério usado pelo banco depende fundamentalmente do menor entre o valor de aquisição e o valor de avaliação. Ou seja, até pode fazer um grande negócio e comprar um imóvel por um ótimo preço (abaixo do valor de avaliação), mas o banco considera no cálculo para este caso o valor de compra.

LTV = (Montante de Financiamento / Valor do Imóvel)*100

Porque é importante conhecer o LTV?

O LTV é um rácio de avaliação do risco de uma operação. Na prática, cada banco determina o valor máximo que está disposto a financiar, o que implicará que o cliente possa ter de dispor de mais ou menos capitais próprios para realizar a operação. Tenha em mente que falamos de valores máximos mas nada implica que o seu LTV seja inferior ao máximo. Aliás, quanto menor for o LTV melhores serão as condições de financiamento que pode obter (menor o spread do crédito), já que menor será também o risco da operação. Nunca se esqueça que em banca e em finanças a relação risco / retorno está sempre presente.

É possível ter um crédito habitação a 100%?

Podíamos dizer que sim, que é possível, porque na prática é possível ter 100% de financiamento caso compre um imóvel do banco. Também é possível um financiamento a 100% se fizer um leasing imobiliário (operação pouco interessante). No entanto, nos dias que correm, os imóveis disponíveis são muito pouco interessantes em termos de localização, estado de conservação, enquadramento legal, processo de compra ou outros. Aliás, a procura por investidores tem sido tão grande que os imóveis são muitas vezes comercializados muito acima do valor publicitado para venda.

Um último alerta prende-se com o que significa ter um financiamento a 100%. Mesmo que fosse possível ter 100% de financiamento, será que isto seria adequado? Ou será que estaria a correr um grande risco? Claro que em muitos casos poderemos trocar um arrendamento caro pela compra de casa com uma prestação mais baixa. Mas a prudência nunca deve ser esquecida, na medida em que falamos de compromissos financeiros de longo prazo e com custos que ultrapassam o valor da prestação mensal, como sendo impostos, comissões, seguro de vida crédito e seguro multirriscos, ou a manutenção do imóvel e o condomínio.

Como saber o melhor crédito habitação para o seu caso concreto?

A avaliação do risco de uma operação de crédito depende de um conjunto de fatores que vão muito para além do LTV. Adicionalmente, cada banco tem as suas características, o que fará com que precisemos de consultar diversos bancos para estudar as várias ofertas. Para o ajudar, a Reorganiza pode encontrar o melhor crédito habitação sem qualquer custo associado. Negociamos as melhores condições possíveis e muitas vezes conseguimos condições abaixo da tabela. Por que não usar o simulador de crédito habitação da Reorganiza?