Quando se vende uma casa, o lucro está sujeito a imposto e tem associadas determinadas regras, tendo o contribuinte de declarar essa situação no seu IRS. O cálculo das chamadas mais-valias, que gera algumas dúvidas, até pelas exceções que apresenta, mudou este ano. Saiba como proceder.

O que se altera em 2021?

A partir deste ano só existe isenção do pagamento de mais-valias aquando da venda da casa, se houver reinvestimento numa nova habitação. Caso esta última condição não se verifique, será necessário proceder ao pagamento das mais-valias referentes à venda da casa.

O que era o regime excecional de isenção de mais-valias 2015-2020?

Entre 2015 e 2020, inclusive, esteve em vigor um regime excecional que dava isenção de pagamento de mais-valias no IRS a quem pagava o crédito de imóvel de habitação própria e permanente, com o dinheiro da venda da casa. Esta possibilidade era dada a quem tivesse feito o empréstimo até final de 2014, e mantinha-se mesmo que o proprietário não quisesse usar esse lucro para comprar outra casa.

Esse regime terminou e, por isso, retorna a regra de que só há isenção do pagamento de mais-valias, se existir investimento numa nova casa.

 O que acontece à mais-valia agora?

Quem vender um imóvel, mas não comprar outra , verá o seu lucro ou mais-valia ser tributada em 50%, sendo este valor englobado nos restantes rendimentos do agregado familiar e, depois, aplicada a taxa progressiva de IRS no acerto, no ano seguinte. A título de exemplo, se teve uma mais-valia de €100.000, irá ter de englobar €50.000 no seu rendimento. Logo, este valor acrescido dos seus outros rendimentos de trabalho e afins irá contar para o cálculo do seu escalão de rendimentos.

Quais as exceções?

O IRS prevê ainda exclusões a esta tributação das mais-valias:

• O caso dos contribuintes em situação de reforma ou com mais de 65 anos de idade. Desde 2019 passou também a ser considerado reinvestimento do referido lucro a aplicação do valor na aquisição de um contrato de seguro; na adesão individual a um fundo de pensões aberto e ainda na contribuição para o regime público de capitalização;
• Casos em que o imóvel vendido é a casa de morada da família e em que as mais-valias (ganho na venda do imóvel, deduzido amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel), são usadas para reinvestir numa outra habitação/terreno para construção (através da compra, construção ou reabilitação), também essa destinada a morada da família. Contudo, isto tem um prazo a cumprir: só se aplica se esse reinvestimento ocorrer entre os 24 meses anteriores à venda (se comprou casa/terreno antes) e os 36 meses seguintes;
• Os imóveis adquiridos/herdados antes de 1989 também são exceção.

O que fazer para poupar dinheiro nas mais-valias?

Ao valor apurado para pagar é possível deduzir um conjunto de despesas, contra a apresentação de faturas/recibo. Lembrar-se de as pedir sempre, é fundamental. Contam-se:

• Despesas legais de aquisição (escritura, registo predial, etc.);
• Certificado Energético;
• Comissão paga a Imobiliária;
• Sistemas de aquecimento/climatização;
• Obras de manutenção e beneficiação nos últimos 12 anos (com fatura em nome do proprietário).