Com a entrada em vigor da lei 8/2022, a partir da abril as assembleias de condomínio têm novas regras. Algumas das regras são novas, mas outras apenas vieram esclarecer dúvidas que se têm vindo a colocar relativamente ao texto ainda em vigor.

O que muda em abril

Com a entrada em vigor da lei 8/2022 a lei do condomínio sofre algumas alterações importantes e como isso irá alterar o Código Civil português, concretamente nos artigos 1430º a 1438º.

Para além dos novos modos de funcionamento das assembleias de condomínios, há mudanças que abrangem administradores e condóminos. Ambos passam a ter novas obrigações, e os administradores têm também novos poderes.

De realçar para os administradores de condomínio a obrigatoriedade de emissão de declaração de encargos com o condomínio para que o proprietário da fração a possa vender. Por outro lado, do lado do condomínio importa referir a obrigatoriedade de manter os seus dados atualizados bem como informar da intenção de venda da respetiva fração.

As novas regras das assembleias de condomínio

A nova lei vem introduzir mudanças quanto ao modo como pode ser feita a convocatória, quanto à forma de realização da mesma e quanto à assinatura da ata. Temas que têm vindo a levantar questões por vezes resolvidas em tribunal.

Vem também introduzir a novidade de que a assembleia se pode realizar por videoconferência.

Mas vamos por partes:

A convocatória pode passar a ser feita por correio eletrónico

Até agora, as convocatórias para a assembleia de condomínio tinham de tem de ser feitas por carta registada com 10 dias úteis de antecedência. Em alternativa, também possível fazê-la através da sua entrega em mão, mas teria de existir uma assinatura num recibo de receção.

Assim, todas as outras formas de convocatória não eram válidas podendo ser alvo de questões às vezes complicadas.

Mas a nova lei, veio acompanhar os novos tempos e permitir que a convocatória seja feita por envio de um mail. No entanto, para que seja considerada como válida, há algumas regras que têm de ser cumpridas, nos termos do artigo 1432º:

• o condómino tem de ter manifestado a vontade de receber a convocatória por esse meio em assembleia anterior
• Tem de se registar em ata a vontade do condómino, incluindo o respetivo endereço de correio eletrónico;
• Quando receber a convocatória, o condómino deve enviar, pelo mesmo meio, recibo de receção do respetivo e-mail. Por isso, o administrador deverá enviar a convocatória, por ser mais fácil, como recibo de leitura e mencionar a necessidade de responder ao mail de envio.

Passa a ser possível a realização da segunda assembleia 30 minutos depois da primeira

Este é um dos temas que na atual lei do condomínio não é clara. A redação atual do artigo 1432º diz que “se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local…”.

Esta redação tem levantado questões em tribunal. Principalmente quando a segunda reunião era marcada para o mesmo dia, mas mais tarde, podendo mesmo levar a impugnação de decisões tomadas na assembleia.

Mas a nova lei vem resolver o tema, ao introduzir no artigo, um ponto 7 onde refere que se estiverem reunidas as condições para garantir a presença, no próprio dia, de condóminos que representem um quarto do valor total do prédio, a convocatória pode ser feita para trinta minutos depois, no mesmo local.

Ou seja, com a nova redação do artigo 1432º,se na assembleia do seu condomínio marcada para as 18h00 não estiverem presentes o número de condóminos suficiente, esta pode realizar-se às 18h30, se a essa hora o número de condóminos presentes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.

 As assembleias de condomínio podem realizar-se por videoconferência

Até agora todas as assembleias de condomínio tinham de ser presenciais. Se não pudesse ir tinha de passar uma procuração a outro condómino da sua confiança para o representar.

Mas com a pandemia, o digital ganhou nova força. Muitas das reuniões presenciais foram substituídas por reuniões online com evidentes ganhos em deslocações. E essa possibilidade, com a nova lei é estendia também às assembleias de condomínio. Mas mais uma vez existem condicionantes.

Esta pode realizar-se por videoconferência por determinação da administração do condomínio, ou a pedido da maioria dos condóminos. Mas se algum dos condóminos não tiver condições técnicas para participar por videoconferência terá de avisar a administração do condomínio que deverá assegurar-lhe os meios necessários. Caso não conseguia assegurar esses meios, a reunião terá de ser presencial.

 As assembleias de condomínio podem realizar-se até 31 de março

Mas uma mudança que vem resolver algumas dificuldades do administrador do condomínio. Até agora as assembleias de condóminos tinham de se realizar na primeira quinzena de janeiro. Mas com a entrada em vigor da nova lei, a assembleia de condóminos pode realizar-se até ao final do primeiro trimestre de cada ano (embora a título excecional), mas esta possibilidade tem de estar prevista no regulamento do condomínio, ou seja, tem de ser deliberado em assembleia por maioria (artigo 1431º)

Assinar eletronicamente a ata passa a ser possível

Obter a assinatura dos condóminos era outra dor de cabeça.

Mas com a nova lei introduziram-se novas maneiras de assinar a ata. Passam assim a ser válidas:

• a assinatura eletrónica da ata, feita sobre o documento original ou sobre o documento digitalizado que já tenha outras assinaturas, inclusive manuscrita
• a declaração enviada por mail, para o endereço da administração do condomínio, em como concorda com o conteúdo da ata remetida por mail. O administrador deve juntar a declaração, como anexo, ao original da ata.