Precisa de um financiamento para a compra de uma habitação própria e permanente e já lhe falaram da alternativa de taxa mista? Gostava de saber qual o melhor crédito com taxa mista em Portugal? Neste artigo fazemos uma comparação das principais simulações de crédito habitação disponíveis nos sites dos bancos em Janeiro de 2024.
Antes de avançarmos
É importante que tenha em mente que as simulações que se apresentam de seguida são simulações de um casal tipo e para uma operação específica. Não significa que consiga estas taxas ou que no seu caso concreto as taxas não sejam inferiores. Aliás, recomendamos que depois de ler o artigo que entre em contacto com um dos nossos consultores para saber se conseguirá ter condições mais vantajosas (com grande probabilidade conseguimos).
Simulação Tipo
- Casal com 35 anos;
- 30 anos de contrato;
- 150.000€ de crédito;
- Relação financiamento / garantia de 80%
| CTT | Santander | NB (3Y) | CGD | BPI (3Y) | Bankinter (1Y) | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Prestação Mensal | 673.58€ | 652.81€ | 698.94€ | 673.57€ | 665.22€ | 536.24€ |
| Seguro de Vida | 20.19€ | 30.48€ | 25.86€ | 25.74€ | 29.46€ | 23.40€ |
| Seguro Multirriscos | 17.67€ | 19.26€ | 10.219€ | 9.78€ | 19.33€ | 21.25€ |
| Comissões | 900€ | 1267.05€ | 868.61€ | 668.2€ | 738.4€ | 1033.4€ |
| Prestação Total | 711.44€ | 702.55€ | 735.02€ | 709.09€ | 714.01€ | 580.9€ |
| MTIC Spread Contratado | 294.229€ | 307.508€ | 305.652€ | 301.940€ | 306.146€ | 306.382€ |
| Taxa Contratada | 3.50% | 3.25% | 3.80% | 3.50% | 3.40% | 2.50% |
| Spread Posterior | 0.85% | 0.80% | 1.10% | 0.90% | 0.85% | 0.85% |
| TAEG C/ Bonificação | 5.20% | 5.60% | 5.50% | 5.40% | 5.50% | 5.27% |
Qual o melhor crédito habitação a taxa mista?
A tabela que apresentamos tem em consideração um conjunto de variáveis que sugerimos que analise, nomeadamente:
- Taxa Contratada – Esta é a taxa contratada para o prazo definido no cabeçalho. Temos bancos que apresentam prazos de 1, 2 e 3 anos. Outros apresentam prazos maiores como opção, mas não os incluímos nesta análise. No entanto, é fundamental que tenha esse prazo em mente pois poderá ser induzido em erro pois, por exemplo, o Bankinter tem a taxa mais baixa a 12 meses mas apresenta um dos maiores custos ao longo do contrato;
- Spread após taxa fixa – Depois do prazo de taxa fixa, o seu contrato passará a ter um indexante e um spread. Neste caso, a generalidade dos bancos apresenta taxas entre 3.25% e 3.5%. Poderemos ter taxas mais baixas e outras campanhas em vigor, mas deverá analisar o seu caso concreto para perceber quais as campanhas que se aplicam a si;
- Seguro de Vida – O montante do seguro de vida crédito é algo a que deve ter muita atenção. Na realidade, spreads baixos tendem a esconder prémios de seguro de vida muito elevados. Da nossa análise, o prémio médio destes 6 bancos é superior em cerca de 35% ao prémio de simulação equivalente na Real Vida Seguros. Por outro lado, não costumamos falar das mesmas coberturas (ITP ou IAD) nem do mesmo capital seguro (no caso do Bankinter, o prémio apresentado é para 50% do capital para cada pessoa segura).
- Comissões – Existe uma diferença de 100% entre o banco que cobra comissões mais baixas e aquele que cobra comissões mais elevadas.
Como escolher a melhor proposta de crédito habitação taxa mista?
A análise de qualquer proposta de crédito deve ser bastante mais abrangente do que olhar apenas para os custos, pois defendemos que escolha também o banco, a sua solidez, a qualidade de serviço e outros critérios. No entanto, focando-nos apenas no critério preço, sugerimos que analise dois fatores:
- TAEG – A taxa que permite comparar todas as propostas, comparando o que é comparável. Inclui todos os custos ao longo do contrato. Neste caso, percebemos que os bancos mais competitivos são o Banco CTT e o Bankinter, este último beneficiando de uma taxa de primeiro ano mais interessante.
- MTIC – O Montante Total Imputado ao Cliente no contrato de crédito. Neste caso, a opção mais vantajosa é o Banco CTT, seguido da CGD. De notar que nestes dois bancos o fator crítico são os custos com seguros, sendo que na CGD é mais fácil retirar o seguro de vida para outra seguradora do que no caso do Banco CTT. Assim, as propostas ficam muito equivalentes.
De notar que a simulação assume que o cliente faz os seguros todos no banco de modo a beneficiar de descontos e campanhas. No entanto, a abordagem dos consultores Reorganiza tenta retirar o seguro de vida para outra companhia sem que exista uma subida do spread praticado. Maioria das vezes é possível fazer esta negociação.
Há alternativas mais vantajosas?
É possível que existam alternativas mais vantajosas para o seu caso concreto. Por outro lado, não é garantia que consiga ter uma aprovação de crédito ou que não tenha de pagar um custo superior. Como referíamos, estas simulações são as retiradas dos simuladores dos bancos no dia 31 de Janeiro.
A nossa experiência diz-nos que é possível melhorar as condições, seja por via da redução do spread ou pela via da redução dos custos com seguros. A nossa sugestão é que procure negociar o seu pedido de crédito habitação com o apoio de um intermediário de crédito Reorganiza. O serviço é isento de custos e pode permitir que tenha acesso a condições de crédito mais vantajosas. Não perde nada em tentar.