Conforme previsto no nosso ultimo artigo sobre Simular Crédito Habitação, hoje vamos dedicar um pouco do nosso tempo a observar a Ficha de Europeia de Informação Normalizada em Matéria de Crédito Habitação e devida à importância de tal documento este artigo será dividido em quatro partes para que a sua leitura não se torne cansativa.

O que é a Ficha Europeia de Informação Normalizada?

A Ficha  Europeia de Informação Normalizada em Matéria de Crédito Habitação (FEINCH) é, a meu ver, o documento mais importante para análise e tomada de decisão sobre qual banco escolher para comprar casa.

Considero que é o único documento com informação transparente e completa antes da escritura. Neste documento é possível encontrar informação detalhada sobre o produto de crédito habitação que consta na simulação, as condições de atribuição do spread, as consequências em caso de incumprimento das condições, os seguros necessários e os demais produtos condicionados, entre outros.

Nela podemos contar com informação detalhada sobre diversos pontos de interesse e em cada um deles teremos um visão do que será o nosso contrato em caso de aceitação das condições propostas. Vejamos:

• Observações Preliminares – identifica o carácter vinculativo da simulação;
• Mutuante – Identifica o banco;
• Descrição do Produto – pequeno resumo do produto proposto;
• Taxa Nominal – identifica a taxa de juro, respectivo indexante e spread, bem como, bonificações e outras condições;
• TAE e TAER – Identifica e clarifica sobre a determinação destes indicadores;
• Montante – o valor do empréstimo;
• Duração – prazo do empréstimo;
• Número e Periodicidade das Prestações;
• Montante de cada Prestação;
• Custos Adicionais – identificas eventuais custos recorrentes e  não recorrentes;
• Reembolso antecipado – condições de reembolso antecipado.

Como podem verificar temos um documento de análise extenso e com informação de valor para a tomada de decisão aquando da comparação de propostas de crédito habitação.

Observações Preliminares

Neste primeiro campo identificamos que o banco declina qualquer obrigação em cumprir com o proposto na simulação, pois considera que, as informações e condições que levaram à determinação da  mesma poderão sofrer alterações aquando da validação.

Com Boa Fé as partes envolvidas pretendem cumprir com o proposto na simulação, na medida em que, o cliente pode e pretende comprovar a veracidade dos elementos fornecidos e o banco pretende respeitar a proposta que fez ao cliente, no entanto, existe um elemento fundamental que influenciará as condições propostas pelo banco  que é o valor da simulação.

A generalidade dos bancos determinam o valor do spread com base na relação financiamento / garantia. No nosso caso, o spread base foi determinado partindo do principio que o imóvel em causa possuirá um valor de 120.000 euros.

Nos bancos sempre que o valor da avaliação indicativa que serviu de base para a apresentação da proposta não se verifica e o valor da avaliação real é menor, efectuam uma adaptação das condições da proposta ao novo rácio de financiamento / garantia. No entanto, conheço poucos bancos que favoreçam o cliente sempre que o valor da avaliação é superior ao indicado na proposta.

Mutuante e Descrição do Produto

Estes campos identificam o banco e efectuam um pequeno resumo do produto de crédito permitindo uma descrição do tipo de produto, que no nosso caso, trata-se de um produto composto por um período de taxa fixa e um periodo de taxa variável destinado a clientes do regime geral de crédito habitação que pretendam se proteger de oscilações do mercado nos primeiros 5 anos.

Identifica igualmente a garantia que o produto exige e as condições da mesma (hipoteca livre de ónus ou encargos) bem como, a possibilidade do cliente solicitar carência de capital pelo período de 5 anos.

Relativamente à existência de um período de taxa fixa e um período de taxa variável aconselho a leitura dos artigos sobre Taxa Fixa ou Variável no Crédito Habitação que apesar de as taxas de juro não estarem actualizadas o conceito que pretende transmitir é intemporal e permitirá tirar algumas conclusões sobre este dilema.

• Taxa Fixa ou Variável no Crédito Habitação – Parte I
• Taxa Fixa ou Variável no Crédito Habitação – Parte II
• Taxa Fixa ou Variável no Crédito Habitação – Parte III

Relativamente à garantia e ao período de carência de capital que poderá atingir os 5 anos, podemos concluir que, a garantia principal do crédito é a hipoteca do imóvel, no entanto, poderá o banco exigir reforço de garantia sempre que o risco da operação o exija.

Sobre este item, imensos são os factores que poderão levar à alteração do risco e consequentemente exigir reforço de garantia, todavia, podemos identificar alguns:

• Efectividade dos mutuários (vale o que vale!!!);
• Avaliação do imóvel inferior ao previsto;
• Responsabilidades em matéria de crédito em todo o sistema financeiro considerável;
• Eventuais momentos de descoberto no extracto de conta à ordem;
• Atrasos no pagamento de responsabilidades;
• Entre outros…

Relativamente à carência de capital, fica o alerta para o aumento do custo do crédito que isto proporciona.