Nos últimos anos o Banco de Portugal tem tido voz ativa na regulamentação dos produtos e serviços bancários.

Por aqui já abordamos algumas iniciativas, como por exemplo, o Decreto-Lei n.º 192/2009 para o crédito habitação ou o Decreto-Lei n.º 133/2009 para o crédito pessoal. Chegou a hora de proteger o consumidor em todas as etapas, isto é,  desde a simulação ao contrato efetivo, criando novas regras para crédito habitação.

A 16 de Abril de 2010 foi publicado pelo Banco de Portugal o Aviso n.º 2/2010 e a Instrução n.º 10/2010 que entrará em vigor já no dia 1 de Novembro introduzindo novas exigências às Instituições Financeiras relativamente à informação a ser disponibilizada aos clientes bancárias não só no crédito habitação como nos contratos conexos, como por exemplo, os conhecidos multi-usos e multi-opções.

Toda a informação terá que ser disponibilizada em quatro etapas fundamentais do crédito habitação, nomeadamente:

1# Simulação

Se pretender pedir um crédito habitação e efetuar uma consulta do mercado, em todas as elas terá que ser disponibilizada uma Ficha de Informação Normalizada com toda a informação necessária à completa caracterização da proposta de crédito, refletindo as condições do banco em função dos elementos prestados por si.

A Ficha de Informação Normalizada fornecida pelos bancos deverá conter a mesma estrutura e obedecer os mesmos requisitos legais, sendo assim, mais fácil a comparação das diversas simulações.

2# Aprovação

Nesta etapa irá receber um nova Ficha de Informação Normalizada Atualizada onde deverão constar as condições acordadas com o banco que resultou da sua análise comparativa e da análise do banco relativamente aos elementos por si fornecidos e a avaliação do imóvel.

De igual modo e no mesmo momento, terá também o banco a obrigatoriedade de disponibilizar uma minuta do contrato a celebrar permitindo assim que conheça todas as condições que estarão presentes no contrato.

3# Contrato

Também o contrato foi objecto de intervenção ativa pelo Aviso n.º 2/2010, contendo informação mais clara e objectiva no campo das garantias exigidas, comissões aplicáveis e condições de revisão das mesmas, bem como encargos devidos por incumprimento, entre outros.

4# No Decorrer do Empréstimo

Irá receber atempadamente o extracto mensal do seu crédito habitação onde irá constar mais informação relativa à evolução do seu empréstimo e alterações que poderão ocorrer na sua prestação mensal e outros encargos associados. Assim como, com uma antecedência mínima de 15 dias terá que saber eventuais alterações à taxa de juro, designadamente aquando da revisão do indexante.

A Ficha de Informação Normalizada

Este documento normalizado para todas as Instituições Financeiras é o centro do todo o Aviso n.º 2/2010 e nele constarão, em cada fase do empréstimo habitação, toda a informação necessária para a correta comparação das diferentes opções de financiamento apresentadas pelos bancos

.A Ficha de Informação Normalizada pode ser dividida em dois grandes grupos, sendo o primeiro relativo à informação básica e o segundo grupo aos planos financeiros onde ocorreram novidades.

Grupo I

Neste grupo encontrará toda a informação necessária para a determinação da Taxa Anual Efetiva e da Taxa Anual Efetiva Revista, nomeadamente:

• Montante;
• Prazo;
• Modalidade de Reembolso;
• Tipo de garantias exigidas;
• Condições para reembolso antecipado;
• Custos do crédito;
• Condições promocionais;
• Produtos Associados;
• Etc..

Grupo II

Aqui encontrará os planos financeiros do seu crédito habitação que além dos habituais irá constar igualmente um plano financeiro designado empréstimo padrão.

Entende-se por empréstimo padrão o tipo de empréstimo mais simples sem qualquer bonificação ou condição associada, cujo reembolso se processa em prestações constantes de capital e juros, que irá servir de referencial para o cliente como outras alternativas de empréstimo.

Finalizando

O Aviso n.º 2/2010 vem assim fornecer mais e melhor informação de análise ao consumidor permitindo que este, em cada momento do tempo, possa analisar todas as variáveis e condições do seu crédito habitação. No entanto, considero que ainda existe muito a fazer neste campo, nomeadamente, na existência de comissões que são cobradas independentemente da aprovação ou não do crédito habitação.

Um exemplo claro é a sua aceitação de uma proposta de crédito habitação que juntamente com os elementos necessários para análise é remetida a decisão. A generalidade dos bancos independentemente da decisão ser favorável ou não já possuem comissões a seu favor, como por exemplo, a conhecida comissão de análise de processo que ronda os 100 euros na generalidade dos bancos.

Como para emitirem carta de aprovação e Ficha de Informação Normalizada atualizada necessitam de efetuar a avaliação do imóvel este encargo é igualmente suportado pelo cliente independentemente da decisão do banco. Assim sendo, apenas poderá comparar e escolher o banco aquando da simulação, pois caso as condições se alterem no decorrer da análise e decisão se pretender mudar de banco já terá suportado despesas com o processo.

Neste âmbito seria prudente a intervenção do Banco de Portugal na criação de mecanismos que permitisse proteger o consumidor nesta fase, pois muitos para não incorrer em mais custos, acabam por aceitar propostas completamente diferentes da inicial.

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