Se procura um novo crédito habitação ou se já tem um crédito habitação, saiba que contratar um novo crédito ou refinanciar o seu crédito atual vai ficar mais fácil a partir de Outubro. Tudo mudanças provocadas pelo Banco de Portugal, o regulador Bancário. Saiba neste artigo o que muda e o impacto que isso terá na sua carteira.
Como é feita a avaliação bancária?
Contrariamente ao que possa pensar, a avaliação bancária é uma avaliação bastante rigorosa. Quer procura um crédito habitação, tem de dispor das condições financeiras para o repagar. Neste contexto, importa muito mais o rendimento disponível após o pagamento de despesas (a famosa taxa de esforço) e muito menos o património que a pessoa dispõe. É verdade. Pode ter muitos imóveis e aplicações financeiras, mas os bancos olham muito mais para os seus rendimentos e a sua estabilidade.
Até Outubro, os bancos avaliavam a capacidade do cliente pagar em dois momentos:
- Atualmente, de modo a garantir que os rendimentos líquidos atuais são suficientes para suprir os encargos mensais com créditos. Esta taxa de esforço é calculada tendo por base a taxa de juro que for contratar, os custos com outros créditos, uma estimativa de custos com os filhos e com a sua habitação, entre outros. Dependendo dos bancos, podemos falar de taxas máximas entre os 35% e os 45% do rendimento disponível.
- Situação de stress, de modo a garantir que em situações extremas o cliente continua a ter a capacidade financeira para honrar o compromisso. Neste caso, o impacto na sua avaliação de crédito é apenas sentido se estivermos a falar de créditos a taxa variável, pois é nessa taxa que a incerteza se verifica.
Como é calculada a prestação em stress no crédito habitação?
A prestação em stress é calculada assumindo que a taxa EURIBOR irá aumentar até 3 pontos percentuais. Por exemplo, se hoje a taxa EURIBOR é de 4% e se o spread que conseguiu negociar é de 0.7%, a sua taxa de juro atual seria de 4.70%. No entanto, o banco iria perceber qual seria a sua capacidade financeira se a taxa EURIBOR subisse para 7%, ou mais 3 pontos percentuais.
Fazendo uma conta simples, num crédito de 100.000€ a 30 anos, a sua prestação mensal seria de 519€. No entanto, o banco avaliaria a sua capacidade financeira para pagar 713€, mais praticamente 195€ por mês. Para simular o seu caso utiliza a calculadora de crédito.
O que vai mudar no pedido de crédito habitação?
A mudança regulatória é simples. Como não há memória de que a taxa de juro tenha atingido os 7%, o Banco de Portugal irá alterar a taxa de stress dos atuais 3% para 1.50%. Esta redução irá tornar acessível o crédito habitação para mais famílias, uma vez que no exemplo que acima apontámos, os bancos apenas têm de considerar uma prestação de 612€ mensais. Nestes casos, vários créditos que seriam recusados por efeitos da taxa de stress poderão agora ser aprovados, uma vez que o critério é menos restrito. No entanto, tenha em mente que se o seu crédito não foi aprovado por taxa de esforço, nada muda. Por outras palavras, o seu rendimento atual tem de ter taxa de esforço para pagar a prestação atual, caso contrário nada feito.
Como pode beneficiar desta alteração?
Os beneficiários desta alteração podem ser dois tipos de famílias:
- Novo crédito habitação – O pedido de financiamento torna-se mais acessível, pelos motivos acima explicados. Assim, será possível contratar um crédito maior ou ter condições financeiras mais competitivas (spreads mais baixos);
- Crédito Habitação atual – Será mais fácil transferir o seu crédito habitação para outro banco e com isso beneficiar da redução de spreads. Não se esqueça que a avaliação da transferência de crédito é idêntica à avaliação de um novo crédito, pelo que para poupar dinheiro tem de ter condições para transferir o crédito.
Cuidados a ter
É fundamental que perceba que estas alterações regulatórias servem o propósito de enquadrar os critérios de concessão de crédito com o contexto em que vivemos. Não são formas de facilitar o acesso ao crédito nem de aligeirar os critérios de concessão de crédito por parte da Banca. Por outras palavras, não devem ser entendidos como facilitadores ou indutores de crédito. Na Reorganiza defendemos que o crédito pode ser uma boa ferramenta de gestão das finanças pessoais mas que deve ser usado com critério e com cautelas. No caso em questão, não o considere como uma licença para o sobre-endividamento ou para pedir mais dinheiro do que aquilo que precisa.
Sugestão da Reorganiza
A sugestão que lhe deixamos é que simule e que fale com um dos nossos consultores para perceber os impactos que estes novos critérios podem ter na sua vida. Tenha em atenção que apenas se farão sentir em Outubro, mas poderá ir já preparando o seu processo porque o momento está aí à porta. Simule, compare e aconselhe-se com um consultor que o acompanho do início ao fim do processo.