Como investidor imobiliário e analista de portfolios, entendo que há alguns pontos que têm que ser constantemente analisados ao longo do tempo, porque podem pura e simplesmente aumentar tremendamente o desempenho de um portfolio imobiliário. Aliás, para verdadeiramente ganhar dinheiro com imóveis em Portugal, é necessário ter estes aspectos sob controlo ao longo do tempo.
Tenha atenção à dívida do seu portfolio
Alguns desses pontos incluem o mercado onde se opera – que pode valorizar tremendamente, baixando assim a rentabilidade, devendo então fazer-se um relanceamento do portfólio – o mercado alvo do investimento, as rendas cobradas e temos dos respectivos contractos, e… a dívida do portfólio.
A dívida do portfólio é um dos fatores mais importantes no desempenho de protfolios imobiliários. Em pequenos portfolios, isto não é tão relevante, mas à medida que analisamos portfolios maiores, aí o efeito pode ser completamente estrondoso.
Pense comigo. Na sua casa pessoal, ao reorganizar ou transferir o seu crédito da casa com a Reorganiza, pode poupar milhares de euros. Ao analisar um portfolio de milhões… podemos poupar milhões ao longo da vida de um portfolio. É caso para dizer cuidado com o seu crédito!
Possivelmente o seu caso é de apenas uma habitação própria ou um pequeno investidor que possui um ou dois imóveis. Em todo o caso, poderá poupar milhares de euros por imóvel, dependendo do valor da dívida que tem em cada um.
Já num portfólio de dezenas ou centenas de habitação, falamos de milhares de euros por cada imóvel, o que pode facilmente representar dezenas, centenas ou até milhões de euros. Por isso, no investimento imobiliário, a renegociação, transferência e consolidação de crédito habitação/imobiliário é por isso algo obrigatório para ter um desempenho alto.
Olhe para todo o prazo do crédito e verá a poupança!
Mas falemos no caso de um investimento imobiliário de nível pequeno, com dois imóveis.
- O investidor A compra dois imóveis, no valor de 150.000€ cada um, recorrendo a crédito e criando uma dívida total de 125.000€ + 125.000€ = 250.000€.
- O investidor B compra dois imóveis pelo mesmo preço e cria exactamente a mesma dívida, vamos dizer.
Com créditos de 20 anos, ou 240 meses, falamos de prestações de 693.25€ se a taxa de juro for de 3%, uma taxa normal para habitações secundárias. Se o segundo investidor conseguir transferir o seu crédito no final do primeiro ano, para outra entidade, e baixar a sua taxa de juro em “apenas” 1%, então a sua prestação baixa para 632.35€. Ao longo da vida destes créditos, falamos de mais de 7.000€ por habitação, quase 15.000€ de total de poupança nos dois imóveis.
Assim, mesmo no caso de um pequeno investidor, e de uma descida de “apenas” 1% na taxa de juro, podemos estar a falar de uma poupança incrível. E isso pode fazer toda a diferença no plano de investimento e rentabilidade do imóvel.
O meu conselho é que analise a possibilidade de optimizar a sua dívida de forma constante, e recorra a uma empresa especializada como a Reorganiza. Este conselho é especialmente relevante se for um investidor imobiliário (mesmo que iniciante) e é particularmente relevante fazê-lo no início dos seus investimentos.
Artur Mariano, PhD investe em imobiliário há mais de 10 anos, co-fundou da ArrowPlus, uma empresa para consultoria em imobiliário e o autor do livro “Investir em Imobiliário: do 0 ao Milhão”.