Está à procura de um financiamento para a compra de uma Habitação Própria Permanente e precisa de saber qual o melhor crédito para si? Neste artigo, apresentamos algumas simulações retiradas dos sites dos principais bancos com quem trabalhamos.
Antes de avançarmos
Um conjunto de alertas antes de avançarmos para as simulações. É importante que tenha em mente que as simulações que se apresentam são para um casal tipo e para uma operação específica. Por outro lado, saiba que não incluem qualquer negociação de condições, pelo que deverá analisar o seu caso concreto com um dos nossos consultores pois, com grande probabilidade, conseguiremos baixar o encargo total do seu crédito.
Simulação Tipo
- Casal com 35 anos;
- 30 anos de contrato;
- 150.000€ de crédito;
- Relação financiamento / garantia de 80%
| CTT | Santander | NB | CGD | BPI | Bankinter | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Prestação Mensal | 762.61€ | 778.33€ | 785.1€ | 784.91€ | 784.91€ | 753.71€ |
| Seguro de Vida | 20.19€ | 30.48€ | 25.86€ | 25.74€ | 29.46€ | 23.41€ |
| Seguro Multirriscos | 17.67€ | 19.26€ | 10.22€ | 9.78€ | 19.33€ | 21.25€ |
| Comissões | 900€ | 1267.05€ | 868.61€ | 668.2€ | 738.4€ | 1033.4€ |
| Prestação Total | 800.47€ | 828.07€ | 821.18€ | 820.43€ | 833.7€ | 798.37€ |
| MTIC Spread Contratado | 298.929€ | 311.515€ | 311.204€ | 298.867€ | 314.733€ | 310.130€ |
| Spread Base | 1.45% | 1.90% | 2.1% | 1.55% | 1.6% | 1.10% |
| Spread Contratado | 0.85% | 0.80% | 1.10% | 0.85% | 0.85% | 0.75% |
| TAEG C/ Bonificação | 5.40% | 5.80% | 5.80% | 5.40% | 5.5% | 5.44% |
Qual o melhor crédito habitação taxa variável?
Como pode constatar, temos uma análise comparativa de um conjunto de variáveis, sendo de destacar alguns custos:
- Spread – A agressividade bancária tem feito com que os spreads tenham vindo a ser reduzidos nos últimos meses, sendo de esperar que o movimento possa continuar (embora tal não seja garantido). Podemos ver que os spreads de tabela mais competitivos estão entre 0.75% e 0.85%, sendo que existem campanhas promocionais noutros bancos em que os spreads são mesmo 0.5% ou 0.0% para prazos curtos.
- Seguro de vida – O seguro de vida crédito é uma das grandes fontes de rendimento dos bancos nos dias que correm. Embora exista uma grande variabilidade de custos, a média das simulações apresentadas na tabela é cerca de 35% mais cara do que uma simulação alternativa na Real Vida Seguros.
- Seguro Multirriscos – O seguro multirriscos apresenta uma grande variabilidade entre os vários bancos. Podemos dizer que a oferta de alguns bancos nesta área não só é muito competitiva em preço como tem qualidade, daí que pode não existir grande incentivo do cliente para fazer o seguro multirriscos noutra companhia.
- Comissões iniciais – As comissões iniciais incluem custos de avaliação do imóvel, comissão de estudo e outros custos. Como podemos ver, a diferença entre o mais barato (CGD) e o mais caro (Santander) é quase 100%, sendo que em vários casos não falamos das mesmas coberturas quer em termos de capital quer em termos de garantias.
Como comparar as diferentes propostas de crédito habitação?
Uma análise de um crédito habitação deve-se basear num conjunto de fatores, que não se focam apenas no preço. No entanto, pensando apenas nesta variável, sugerimos que analise dois fatores:
- TAEG – Esta é a taxa que permite comparar o que é comparável. Ou seja, transforma todos os custos numa taxa em relação ao montante do crédito. Por esta via, constatamos que os dois bancos mais competitivos são o Banco CTT e a CGD;
- MTIC – Montante Total Imputado ao Cliente na operação de crédito é a soma do crédito com todos os custos associados. Não será de estranhar que os bancos mais competitivos nesta análise se mantenham o Banco CTT e a CGD.
De notar que esta análise considera que o cliente faz ambos os seguros junto do banco. Na nossa estratégia de negociação, procuramos que o cliente retire o seguro de vida e o faça numa companhia alternativa sem que tal implique uma subida do spread proposto. Pode acontecer que algum banco e para alguma operação aumente o spread, mas diz-nos a experiência que, maioria das vezes, tal é possível.
Há alternativas mais vantajosas?
É possível que existam alternativas mais vantajosas para o seu caso concreto. Por outro lado, não é garantia que consiga ter uma aprovação de crédito ou que não tenha de pagar um custo superior. Como referíamos, estas simulações são as retiradas dos simuladores dos bancos no dia 31 de Janeiro.
A nossa experiência diz-nos que é possível melhorar as condições, seja por via da redução do spread ou pela via da redução dos custos com seguros. Aliás, alertamos sempre para o facto de que alguns destes bancos apresentam propostas de seguro ou com coberturas menos abrangentes (IAD ao invés de ITP) ou com menor capital coberto (um dos bancos tem o capital coberto a 50% para cada cliente).
Como ter o melhor crédito habitação taxa variável?
Tendo feito esta análise, a nossa sugestão é que procure negociar o seu pedido de crédito habitação com o apoio de um intermediário de crédito Reorganiza. O serviço é isento de custos e pode permitir que tenha acesso a condições de crédito mais vantajosas. Não perde nada em tentar.