O arrendamento de curta duração tem virado uma moda que tem trazido ótimos níveis de retorno a muitas famílias. Tem sido um incentivo à reabilitação urbana e ao dinamismo no mercado de trabalho. Mas existem alguns motivos que me levam a não investir neste mercado (e que não são só a falta de dinheiro).

Será o arrendamento de curta duração uma moda?

Eu acho que sim. Acho que é uma moda que irá durar vários anos porque as cidades portuguesas são extraordinárias para estrangeiros. São baratas. São bonitas. E ainda temos pouca oferta de hotéis (que mesmo assim deverá aumentar com os novos investimentos que estão a ser realizados).

Uma moda cara

Esta moda tem trazido uma grande procura para a compra de imóveis nas zonas históricas das cidades. Acontece que quando a oferta se reduz nestas zonas as pessoas que ai viviam e outras que queiram investir têm de ir para zonas menos centrais, levando ao aumento de preços nessas zonas. E este efeito de alastrar de preços já se faz sentir, quer para quem quer comprar casas quer para quem quer arrendar. Os preços estão a subir e deverão continuar altos (e em alguns casos subir ainda mais).

Como se avalia um ativo?

A avaliação de qualquer ativo deverá ter em consideração o potencial de retorno que esse ativo venha a gerar. Podemos achar algo muito bonito ou muito interessante mas se este algo não gerar rendimentos o seu valor passa a ser subjetivos. O rendimento confere objetividade à análise. E este torna-se um dos motivos pelos quais estou renitente quanto a investir neste mercado. Os preços dos imóveis estão demasiado elevados, mesmo que se consigam bons níveis de retorno. Quer isto dizer que ao investir num destes imóveis estamos a concentrar demasiado o nosso risco.

Calculando a taxa de retorno do investimento

Para me ajudar a explicar melhor este raciocínio, podemos recorrer a um exemplo. Consideremos um imóvel de €400.000 na zona da baixa de Lisboa com um valor de arrendamento diário de €125. Não vou considerar os custos de limpezas e afins.

Se assumirmos que a casa está arrendada 30 dias por mês, temos um rendimento de €3.750 por mês, o que representa uma taxa de retorno mensal de 0.94% ou 11.25% ao ano. Uma taxa muito boa, assumindo que temos uma garantia real de um imóvel.

Duas incertezas a considerar

Ao analisarmos este investimento deveremos considerar ainda duas incertezas que podem fazer toda a diferença:

• Taxa de ocupação – Para termos estes níveis de rendimento temos de ter uma boa taxa de ocupação, temos de reduzir as comissões que pagamos aos mediadores, reduzir os custos de limpezas e outros custos de contexto (se tivermos custos financeiros ainda temos de acrescer, se bem que é possível poupar no crédito habitação ou poupar nos seguros da sua habitação). A moda parece que está para ficar, mas nunca se sabe;
• Valor dos imóveis – O valor dos imóveis tem subido e nada indica que venham por aí a baixo. No entanto, esta é a maior incerteza pois estamos a adquirir imóveis com níveis de investimento muito elevados. É certo que muitas pessoas já ganharam milhares de euros com a valorização dos seus imóveis (felizmente).

E quando o Turismo Estoirar?

Escrevemos este artigo em 2018. Infelizmente, nada fazia prever uma pandemia com as proporções que estamos a viver. Infelizmente, estes riscos são difíceis ou mesmo impossíveis de prever. Mas em parte esta é a definição de risco. O que está a agora a acontecer a tantos promotores de alojamento de curta duração? Estão a converter os seus imóveis para alojamento de longa duração ou mesmo a vender os seus imóvels.

Será que há alternativas?

Como tudo na vida existem alternativas. Se não temos dinheiro para investimentos desta envergadura talvez faça sentido escolher mercados menos na moda. Se temos dinheiro mas estamos desconfortáveis com esta valorização no mercado, existem mercados menos na moda. É tudo uma questão de:

• Medição de retorno;
• Mediação do risco;
• Diversificação dos riscos.

Já por aqui referi um investimento que me dá níveis de retorno muito superiores. Tive sorte nesse investimento, mas depois diversifiquei a minha carteira e fui procurar outros investimentos imobiliários que me dão este nível de retorno com níveis de risco que diria que são equiparáveis (talvez ligeiramente maiores) e muito menos trabalho. Mas que me permitem diversificar o risco e comprar ativos com preços de compra mais interessantes (porque acredito que é na compra que se realiza o ganho e não na venda).

Não quero com isto dizer que não acho que o arrendamento de curta duração não seja um grande negócio. É um ótimo negócio que dá bons níveis de retorno. Mas sinceramente não gosto de modas nem gosto de concentrar tanto os meus riscos. Em breve irei escrever sobre os dois imóveis que comprei na periferia de Lisboa, cujas taxas de retorno são também elas bastante simpáticas.